Die neue Grundsteuer wird ab 1.1.2025 erhoben. Zur Anwendung kommen neue Berechnungsmodelle und Hebesätze. Doch die Umsetzung ist nicht bundeseinheitlich gleich. Während einige Länder das sog. Bundesmodell anwenden, haben sich andere Bundesländer dazu entschieden, eigene Landesgesetze zu verabschieden. Auch bei der Ermittlung der Hebesätze gibt es derzeit unterschiedliche Vorgehensweisen.
Lesen Sie auch: AdV einer Grundsteuerwertfeststellung im sog. Bundesmodell
Tipp: Einen allgemeinen Überblick zur Grundsteuerreform gibt das
BMF in einem FAQ.
Grundsteuer in den verschiedenen Bundesländern: Überblick
Nachfolgend ein kompakter Überblick (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) zu den aktuellen Entwicklungen bei der Grundsteuer:
Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer künftig auf Basis der Bodenrichtwerte bzw. des Grundstückwertes ermittelt. Die Hebesätze legen die Gemeinden fest. Das Bundesmodell kommt hier also nicht zur Anwendung.
Das FinMin Baden-Württemberg hat das Transparenzregister zur Anpassung der Hebesätze veröffentlicht. Dieses Register zeigt, welche Hebesätze für die Aufkommensneutralität notwendig wären. Das
Transparenzregister wurde im Oktober 2024 aktualisiert.
Gegen die Landesgrundsteuer im Falle der Grundsteuer B waren Musterklagen vor dem FG Baden-Württemberg anhängig. Die Klagen wurden abgewiesen: Das Landesgrundsteuergesetz ist laut FG Baden-Württemberg verfassungsgemäß.
Mehr hierzu: Neue Grundsteuer B in Baden-Württemberg ist verfassungsmäßig
Zudem wies das FG Baden-Württemberg Anträge auf AdV ab (vgl. News).
Tipp: Umfangreiche Informationen zur Grundsteuer in Baden-Württemberg finden Sie
hier.
Bayern
Bayern hat sich gegen die Anwendung des Bundesmodells entschieden. Für Grundstücke wird in Bayern ein wertunabhängiges Flächenmodell umgesetzt. Entscheidend sind demnach für die Berechnung die Flächen von Grund und Boden sowie Gebäude und die Gebäudenutzung.
Tipp: Umfangreiche Informationen zur Grundsteuer in Bayern finden Sie
hier.
Berlin
In Berlin kommt das sog. Bundesmodell zur Anwendung. Die Rahmenbedingungen für die Umsetzung der Grundsteuerreform wurden im
Juni 2024 im Abgeordnetenhaus beschlossen. Der Hebesatz wird von 810 Prozent auf 470 Prozent gesenkt (vgl. auch News).
Bei den Messzahlen nutzt das Land Berlin seine Handlungsmöglichkeiten und passt diese im BlnGrStMG an. Für Wohngrundstücke wird die Steuermesszahl 0,31 Promille betragen und für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,45 Promille. Ziel soll laut Angaben des SenFin Berlin Aufkommensneutralität sein, damit Wohnen durch die Reform im Durchschnitt nicht teurer wird.
Es wird eine Härtefallklausel geschaffen, damit in Einzelfällen die Möglichkeit besteht, die Grundsteuer für selbst genutzte Wohngrundstücke abzusenken.
Kleingärtner und landwirtschaftliche Betrieben sollen entlastet werden: Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke (Grundsteuer A) wird auf 0 Prozent herabgesetzt.
Hinweis: Das FG Berlin-Brandenburg entschied in zwei Verfahren, dass das neue grundsteuerliche Bewertungsrecht im sog. Bundesmodell, welches in Berlin und Brandenburg und der Mehrheit der anderen Bundesländer zur Anwendung kommt, verfassungsgemäß ist (vgl. News). Zudem entschied das Gericht bereits in Bezug auf AdV-Anträge und stellte klar, dass ein besonderes Aussetzungsinteresse bestehen muss (vgl. News)
Brandenburg
Das Land Brandenburg setzt die Grundsteuerreform mit dem sog. Bundesmodell um.
Noch gibt es nicht viele Informationen, wie es mit dem Hebesätzen in Brandenburg weitergehen wird. Doch laut Medienberichten soll im November 2024 Klarheit herrschen. Das Land Brandenburg plant ein Transparenzregister. Hier soll für jede Kommune ausgewiesen werden, wie hoch der Hebesatz sein müsste, damit die Grundsteuerreform aufkommensneutral ist.
Tipp: Hier eine Übersicht zur
Grundsteuer in Brandenburg.
Hinweis: Das FG Berlin-Brandenburg entschied in zwei Verfahren, dass das neue grundsteuerliche Bewertungsrecht im sog. Bundesmodell, welches in Berlin und Brandenburg und der Mehrheit der anderen Bundesländer zur Anwendung kommt, verfassungsgemäß ist (vgl. News).
Bremen
Bremen wendet das sog. Bundesmodell an. Aktuelle Informationen zur Umsetzung der Grundsteuerreform in Bremen finden Sie
hier.
Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille, während die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke auf 0,75 Promille angehoben wird. Damit soll zugleich ein Anreiz gesetzt werden, unbebaute Grundstücke angesichts des Wohnraummangels auch zu nutzen.
Die
neuen Hebesätze wurden am 13.11.2024 von der Stadtbürgerschaft beschlossen. Der Hebesatz für die Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) wird ab 2025 auf 755 Prozent festgelegt und für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) gilt ab 2025 ein Hebesatz von 0 Prozent. Voraussichtlich Mitte Januar 2025 werden allen Steuerpflichtigen ihre Grundsteuer-Bescheide zugesandt.
Hamburg
Hamburg hat sich gegen die Anwendung des Bundesmodells entschieden und ein eigenes Landesgesetz zur Grundsteuer veröffentlicht. Die Grundsteuer wird ab 1.1.2025 nach dem sog. „Wohnlagemodell“ berechnet. Demnach wird die Grundsteuer B für Wohngebäude vorrangig anhand der Grundstücksgröße, der Gebäudefläche und der Wohnlage des Grundstücks ermittelt. Bei der Wohnlage wird zwischen „normaler“ und „guter“ Wohnlage unterschieden. Basis für die Bestimmung ist das Hamburger Wohnlagenverzeichnis.
Anfang Juli 2024 wurde bekannt, dass die Hebesätze für die neue Hamburger Grundsteuer ab 2025 für die Grundsteuer A 100 %, die Grundsteuer B 975 % und die Grundsteuer C 8.000 % betragen sollen. Die Messzahl für Nutzflächen soll 0,87 betragen, der Bereich Wohnen bleibt mit einer Messzahl von 0,7 besonders gefördert.
Der Hamburg Senat hat das sog.
Grundsteueränderungsgesetz auf den Weg gebracht. Es soll im Oktober 2024 von der Bürgerschaft verabschiedet werden. In dem Gesetz werden die neuen Hebesätze, Härtefallregelungen auch für Wohngrundstücke sowie der erste Stichtag für die Fälligkeit der neuen Grundsteuer (30. April 2025) geregelt.
Ausführliche Informationen zur Grundsteuerreform gibt die Finanzbehörde Hamburg
hier.
Wichtig: Das FG Hamburg hat eine Klage gegen das Hamburgische Grundsteuergesetz abgewiesen. In einem weiteren Urteil wurde festgestellt, dass das Grundsteuergesetz in Hamburg verfassungsgemäß ist (vgl. News).
Hinweis: Die Senatsverwaltung Hamburg hat darüber informiert, dass zwischen 27.112024 und 12.12.2024 alle Eigentümer, für deren Grundstücke bisher kein Mandat vorliegt, ein Informationsschreiben zum Thema SEPA-Mandate versandt wird. Die neue Grundsteuer ist erstmalig zum 30.4.2025 und nicht wie bisher zum 15. Februar eines Jahres zu zahlen, damit eine ausreichende Vorbereitungszeit für alle Bürger gewährleistet ist. Die Steuerverwaltung Hamburg ruf dazu auf, bestehende Daueraufträge zu löschen, keine Zahlungen für die Grundsteuer zum 15.2.2025 tätigen und stattdessen ein SEPA-Mandat zu erteilen.
Der Versand der Grundsteuerbescheide erfolgt im Frühjahr 2025. Zudem wurden Härtefallregelungen getroffen (vgl. News).
Hessen
Im Bundesland Hessen kommt bei der Umsetzung der Grundsteuerreform das sog. Flächen-Faktor-Modell zur Anwendung. Informationen zur Grundsteuerreform in Hessen finden sich
hier.
Das FinMin Hessen hat Hebesatzempfehlungen für Hessens Kommunen berechnet (vgl. News). Umfangreiche Informationen, FAQ, Erklärvideo und Übersichtskarten finden sich
hier.
Das Hessische FG hat eine Klage gegen die Neuregelung abgwiesen (vgl. News).
Mecklenburg-Vorpommern
Mecklenburg-Vorpommern wendet zur Umsetzung der Grundsteuerreform das sog. Bundesmodell an.
In Mecklenburg-Vorpommern soll ein Transparenzregister veröffentlicht werden (vgl. News).
Informationen zur Grundsteuerreform in Mecklenburg-Vorpommern finden Sie
hier.
Niedersachsen
In Niedersachsen kommt zur Umsetzung der Grundsteuerreform das sog. Flächen-Lage-Modell zur Anwendung.
Umfangreiche Informationen finden Sie
hier.
Ein Musterverfahren ist vor dem FG anhängig. Entsprechende Einspruchsverfahren ruhen (vgl. News).
Nordrhein-Westfalen
Das Land NRW hat sich zur Anwendung des sog. Bundesmodells entschieden. Im Juni 2024 wurden Musterwerte veröffentlicht, die Kommunen informieren, wie hoch die Hebesätze sein müssten, damit die Grundsteuer aufkommensneutral erhoben wird. Zudem werden alle der Berechnung dieser Referenz-Hebesätze zugrundeliegenden Daten veröffentlicht.
Die Kommunen in NRW sollen bei der rechtssicheren Umsetzung der Grundsteuer und der möglichen Nutzung von differenzierten Hebesätzen unterstützt werden. Hierür liefert das FinMin eine umfangreiche Argumentationshilfe in Form eines Gutachtens der Universitätsprofessoren für Öffentliches Recht und Steuerrecht, Prof. Dr. Klaus-Dieter Drüen (Ludwig-Maximilians-Universität München) und Prof. Dr. Marcel Krumm (Universität Münster). In dem 80-seitigen Gutachten legen die beiden Experten dar, welchen rechtlichen Anforderungen die Kommunen unterliegen und inwieweit sie ihre Satzungsautonomie ausgestalten können.
Hintergrund: Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hat am 4.7.2024 ein Gesetz verabschiedet, welches differenzierte Hebesätzen ermöglicht, um den Kommunen im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung mehr Entscheidungsspielräume zu geben und bei Bedarf auf lokale Gegebenheiten besser reagieren zu können (vgl.
FinMin NRW, Meldung v. 2.9.2024).
Die
Berechnung der aufkommensneutralen Hebesätze wurde am 17.9.2024 aktualisiert. Zwar sind die Veränderungen zu den bereits im Juni 2024 veröffentlichten Werten laut Angaben des FinMin NRW in der großen Mehrzahl der Städte und Gemeinden gering. Doch teilweise sinken die aufkommensneutralen Hebesätze deutlich. In einigen Kommunen weisen die aktualisierten Berechnungen aber auch höhere Werte aus.
Hinweis: Ein
Gutachten im Auftrag des Städtetages NRW legt erhebliche rechtliche Risiken für die Städte durch das Landesmodell zur Grundsteuer mit differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Geschäftsgrundstücke offen.
Allgemeine Informationen zur Grundsteuer in NRW finden Sie
hier.
Hinweis: In einem aktuellen Urteil wurde eine Klage gegen die neue Grundsteuerbewertung abgewiesen.
Rheinland-Pfalz
Das Land Rheinland-Pfalz wendet das Bundesmodell an. Das FG Rheinland-Pfalz äußerte jedoch „ernstliche Zweifel“ an der Verfassungsmäßigkeit der Regelung. Der BFH entschied über AdV, jedoch nicht abschließend über die Verfassungsmäßigkeit (vgl. News).
Ausführliche Informationen zur Grundsteuer in Rheinland-Pfalz:
Broschüre
Das LfSt Rheinland-Pfalz hat darauf hingewiesen, dass Änderungen der Grundstücksverhältnisse dem Finanzamt mitgeteilt werden müssen. So heißt es in der
Meldung v. 17.1.2025: „Bei ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücken muss jede Änderung in der Nutzung oder in den Eigentumsverhältnissen, die in einem Kalenderjahr bis einschließlich 2024 eingetreten ist, innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden. Das gleiche gilt beim Wegfall der Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl infolge Wohnraumförderung und/oder Denkmalschutzes.“
Saarland
Das Saarland wendet zwar ebenfalls das Bundesmodell an, weicht jedoch bei der Höhe der sog. Steuermesszahlen ab. Die Kommunen erhalten
Daten für die Neuberechnung der Hebesätze. Die einzelnen Städte und Gemeinden erhalten die hochgerechneten Grundsteuermessbeträge auf Basis der neuen Grundsteuerwerte innerhalb einer Bandbreite. Diese Zahlen werden auch auf der Homepage des Ministeriums zur Verfügung gestellt. Die Kommunen können diese nutzen, um die ab dem 1.1.2025 geltenden Hebesätze ab dem zweiten Halbjahr 2024 in den Räten festzulegen.
Informationen zur Grundsteuerreform im Saarland finden Sie
hier.
Sachsen
Das Bundesland Sachsen wendet zwar ebenfalls das Bundesmodell an, weicht jedoch (ähnlich wie das Saarland) bei der Höhe der sog. Steuermesszahlen ab.
Informationen zur Grundsteuerreform in Sachsen finden Sie
hier.
Sachsen hat eine
Hebesatzprognose für die Grundsteuer 2025 veröffentlicht. So wurde für jede Gemeinde in Sachsen berechnet, welcher Hebesatz für das Jahr 2025 für eine aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform voraussichtlich festgelegt werden müsste. Wichtig: Es handelt sich jedoch um keine Vorgabe für die Kommunen!
Das Sächsische FG hat in mehreren Urteilen die Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 für rechtmäßig erklärt (vgl. News).
Zahlreiche Eilanträge zur Aussetzung von Grundsteuerbescheiden wurden abgewiesen (vgl. News).
Sachsen-Anhalt
Das Land Sachsen-Anhalt wendet das Bundesmodell an.
Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform in Sachsen-Anhalt finden Sie
hier.
Der Landtag hat noch vor dem Jahreswechsel 2024/2025 ein Gesetz zur sog. optionalen Festsetzung differenzierter Hebesätze beschlossen. Dies ermöglicht den Kommunen, zwischen Wohn- und Nichtwohngrundstücken zu differenzieren und so eine aufkommensneutrale Steuererhebung zu gewährleisten.
Schleswig-Holstein
Das Land Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an.
Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform in Schleswig-Holstein finden Sie
hier. Am 9.9.2024 hat das FinMin Schleswig-Holstein das
Transparenzregister mit den aufkommensneutralen Hebesatzempfehlungen für die Kommunen zur Grundsteuerreform veröffentlicht.
Den Kommunen sollen differenzierte Hebesätze ermöglicht werden (vgl. News).
Thüringen
Das Land Thüringen wendet das Bundesmodell an. Allgemeine Informationen zur Grundsteuerreform in Thüringen finden Sie
hier. Allerdings gibt es bereits Pläne für eine Grundsteuerreform durch die Landesregierung (vgl. News). Mit einem
neuen Landesgesetz sollen einerseits die thüringenspezifischen Steuermesszahlen für Wohnen und Nichtwohnen festgelegt werden. Andererseits soll den Kommunen die Option gegeben werden, im Bereich der Grundsteuer B differenzierte Hebesätze für Wohnen und Nichtwohnen festzulegen.
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